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林德良的“殺手锏”:“三位一體”運營突破規模天花板

2020/12/19 10:40:00 來源: 評論(0)5

殺手锏三位一體規模天花板

在商業地產的眾多業態中,什么樣的產品才能穩定穿越經濟周期,并在后疫情時期率先恢復?林德良的答案是:寫字樓。

尋求資產的保值增值,是開發商做項目運營的初衷。一般而言,商業地產開發商主要有三種運作模式。一類公司以賺取價值鏈前端的開發收益為主要目的,第二類公司通過“以售養租”模式滾動開發綜合體項目。第三類企業就是以越秀地產為代表,通過將物業注入REITs,開發企業能一并享受開發期收益和長期的穩定資金回報。

REITs每年可以為投資者創造穩定的回報,這是最吸引資金的地方。從越秀房托分派收益率看,自2005年起,越秀房托持續保持100%及以上的分派,歷史基金分派收益率整體保持在5%以上。

2020年,在疫情影響下,越秀房托仍然取得了符合預期的業績??v觀其中期業績表現,寫字樓業態收入仍逆勢同比增長3.5%,穩定保持發展韌勁。

寫字樓是容易穿越經濟周期的產品。越秀房托所持有的物業組合中,寫字樓資產占比超過50%。2020年,越秀房托旗下寫字樓項目保持穩定,上半年寫字樓營收仍上漲1.2%,寫字樓整體出租率也穩步上升達到82.9%,同比增長17.1%,收入總額同比增長3.5%至4.7億元。武漢越秀財富中心出租率在疫情后仍能逆勢突圍,同比增長17.1個百分點。

“明星項目”廣州IFC寫字樓表現依舊卓越,上半年收入同比增長1.2%,順利通過 BOMA國際360認證,成為亞太地區首個獲得BOMA COE+360 雙認證的REITs資產項目。

據介紹,廣州IFC是華南首個采用國際標準管理室內空氣品質的超高層寫字樓。記者實地觀察到,廣州IFC樓內設有5個室內環境監測站,通過云平臺和移動終端的數據傳輸,實時監測大廈內外PM2.5、二氧化碳濃度、空氣溫度濕度等等,確保寫字樓始終保持舒適健康的環境。

在商辦服務方面,越秀房托前線運營商還全新升級了“YEService越商務”服務體系。

在資產和服務的“硬件+軟件”共同提升的同時,越秀房托每年還會對旗下的物業進行綜合評估。據悉,資產評估按增長率、物業估值、NPI回報率三個指標進行,排名靠后的物業可能會有選擇的機會。

資產管理還要前置到開發環節。比如廣州國際金融中心,總建筑面積45萬平方米,同時擁有寫字樓、零售、酒店公寓等多個業態。在項目開發的前期,已經需要用資產管理的理念去做房產證的策劃。對于綜合體而言,每層分證和每單元分證都有其散售的溢價,而公攤面積如何分布處理,都是需要詳細規劃的細節。

這是資產管理在前期開發端、招商時段的體現。

早在越秀房托收購上海越秀大廈之前,林德良專門上網調查了租戶對寫字樓的反饋,了解這棟寫字樓曾經被投訴最多的問題,包括硬件維修、服務體驗等等。上海越秀大廈的行業客戶群體曾經以配套、物流、航運業為主,跟隨自貿區的劃定,越秀房托對上海項目主動進行重新定位,將客戶畫像轉型為關注成長性金融貿易企業。

考慮到這一類企業的辦公特點與需求,越秀房托在收購上海越秀大廈后,累計投入超過1000萬元,開展逾10項資本性改造,每年投入升級改造,持續為項目保值增值。真正做到“一體化”的商業運營,實現了資產管理與基金管理一體化、商業經營與物業管理一體化、資本提升與資產改造一體化。

自收購以來,上海越秀大廈租金從7.2元/平方米/日爬升到8.6元/平方米/日。2019年期末出租率更是保持在92.2%,估值增長16%,反映了收購后基金管理人對資產管理的成效。

談及越秀房托的核心競爭力,林德良認為“三位一體、開運金、主動管理”都是運營提升的關鍵要素。他堅信,基于越秀“地產+金融”雙平臺互動的優勢,越秀房托的“三位一體”可以產生協同效應,從而實現資產價值最大化。

 

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